همه چیز راجع به وام های مسکونی و تجاری

[mehran23]

بانک مرکزی کانادا جدیدا اعلام نمود که نرخ بهره را در همان میزان 1.25% نگاه خواهد داشت. این نرخ .میزانی است که بقیه وام ها بر اساس آن تعیین می شوند. یکی از دلایلی که نرخ بهره بدون تغییر باقی ماند آن است که نرخ رشد اقتصادی کشور کمتر از میزان پیش بینی شده و فقط به میزان 1.3% بوده است. میزان مورد انتظار برای نرخ رشد 2.5% بود که محقق نگردید. بانک مرکزی کانادا انتظار دارد که میزان نرخ رشد اقتصادی در سه ماهه دوم سال به 2.5% برسد.
رئیس بانک مرکزی کانادا استفان پولوز ضمن اعلام این امر اعلام نمود که بانک مرکزی کانادا در مواقع لازم نسبت به افزایش نرخ بهره اقدام خواهد نمود. این امر با توجه به تغییرات وضعیت اقتصادی کشور صورت خواهد گرفت. جلسه بعدی برای بررسی و اعلام نرخ بهره جدید 30 ام ماه می می باشد.
بازار مسکن و وام در شرایط سخت گیرانه تری نسبت به قبل قرار دارد که این امر ناشی از تغییرات شرایط بازار مسکن از یکسو و تغییرات شرایط اعطای وام مسکن می باشد. به نظر می رسد که موانع بیشتری در پیش رو باشد ولی بهر تقدیر فرصت های زیادی هم وجود دارد.
استراتژی کلان برای وام گرفتن چیزی است که این روزها بیشتر از هر زمانی نیازش احساس می شود. این استراتژی های درست و دقیق است که رویای خانه دار شدن را محقق می سازد. وامی که شما امروز می توانید دریافت کنید شاید در آینده برایتان قابل دریافت نباشد.
ما با دسترسی به طیف وسیعی از وام دهندگان شامل وام دهندگانی حتی غیر از بانک های معمول می توانیم خیلی از حالت هایی که به نظر غیر ممکن می رسد را ممکن سازیم. هر روزه تعداد بیشتری از کانادایی به گزینه هایی به جز بانک ها فکر می کنند. بدلیل آنکه با شرایط هر روزه سخت گیرانه تر بانک ها عملا امکان گرفتن وام از بانک ها را ندارند.
بسیاری از وام ها دارای شرایط مناسبی برای افراد خاص هستند که اطلاع ازآنها می تواند برای بسیاری جالب بوده و از آنها استفاده کنند. یکی از نمونه های این وام ها وام معکوس یا Reverse Mortgage است. در این نوع وام پرداخت ماهیانه نیاز نمی باشد. این نوع وام سبب ایجاد نقدینگی، تامین پیش پرداخت لازم برای خرید خانه توسط فرزندان و یا دادن مقداری پول به نوه ها می تواند باشد.

[uxmal09]

بانک مرکزی کانادا جدیدا اعلام نمود که نرخ بهره را در همان میزان 1.25% نگاه خواهد داشت. این نرخ .میزانی است که بقیه وام ها بر اساس آن تعیین می شوند. یکی از دلایلی که نرخ بهره بدون تغییر باقی ماند آن است که نرخ رشد اقتصادی کشور کمتر از میزان پیش بینی شده و فقط به میزان 1.3% بوده است. میزان مورد انتظار برای نرخ رشد 2.5% بود که محقق نگردید. بانک مرکزی کانادا انتظار دارد که میزان نرخ رشد اقتصادی در سه ماهه دوم سال به 2.5% برسد.
رئیس بانک مرکزی کانادا استفان پولوز ضمن اعلام این امر اعلام نمود که بانک مرکزی کانادا در مواقع لازم نسبت به افزایش نرخ بهره اقدام خواهد نمود. این امر با توجه به تغییرات وضعیت اقتصادی کشور صورت خواهد گرفت. جلسه بعدی برای بررسی و اعلام نرخ بهره جدید 30 ام ماه می می باشد.
بازار مسکن و وام در شرایط سخت گیرانه تری نسبت به قبل قرار دارد که این امر ناشی از تغییرات شرایط بازار مسکن از یکسو و تغییرات شرایط اعطای وام مسکن می باشد. به نظر می رسد که موانع بیشتری در پیش رو باشد ولی بهر تقدیر فرصت های زیادی هم وجود دارد.
استراتژی کلان برای وام گرفتن چیزی است که این روزها بیشتر از هر زمانی نیازش احساس می شود. این استراتژی های درست و دقیق است که رویای خانه دار شدن را محقق می سازد. وامی که شما امروز می توانید دریافت کنید شاید در آینده برایتان قابل دریافت نباشد.
ما با دسترسی به طیف وسیعی از وام دهندگان شامل وام دهندگانی حتی غیر از بانک های معمول می توانیم خیلی از حالت هایی که به نظر غیر ممکن می رسد را ممکن سازیم. هر روزه تعداد بیشتری از کانادایی به گزینه هایی به جز بانک ها فکر می کنند. بدلیل آنکه با شرایط هر روزه سخت گیرانه تر بانک ها عملا امکان گرفتن وام از بانک ها را ندارند.
بسیاری از وام ها دارای شرایط مناسبی برای افراد خاص هستند که اطلاع ازآنها می تواند برای بسیاری جالب بوده و از آنها استفاده کنند. یکی از نمونه های این وام ها وام معکوس یا Reverse Mortgage است. در این نوع وام پرداخت ماهیانه نیاز نمی باشد. این نوع وام سبب ایجاد نقدینگی، تامین پیش پرداخت لازم برای خرید خانه توسط فرزندان و یا دادن مقداری پول به نوه ها می تواند باشد.

سوال. با اینکه بانک مرکزی نرخ پرایم را تغییر نداد ولی بانکهای بزرگ اعلام کردند که نرخ پایه شان را بالا خواهند برد. این برخلاف سیگنال بانک مرکزی است و از اثر آن کم میکنه. نظر شما چیه؟

[mehran23]

بانک های بزرگ که آخرینشون CIBC بود طی یک سیاست مشترک همونطور که گفتید این کار را کردند. این اقدام هماهنگ نشان از هماهنگی های در سطح فدرال بین دولت و سیستم بانکی دارد، البته بنظر می رسد که این اقدام برای افزایش اصطلاحا زیر پوستی است که اثرات منفی اقتصادی و کساد بیشتر بازار مسکن را بدنبال نداشته باشد. تلاش دولت از سیاست های جدید و استرس تست و ... کنترل بازار افسار گسیخته مسکن بود که موفق هم بود ولی عملا مشکلات دیگری بوجود آمده که نیاز به مدیریت دارد. البته پیش بینی ها حاکی از آن است که در جلسات بعدی بانک مرکزی تا انتهای سال افزایش پرایم را تا 2% شاهد خواهیم بود.

سوال. با اینکه بانک مرکزی نرخ پرایم را تغییر نداد ولی بانکهای بزرگ اعلام کردند که نرخ پایه شان را بالا خواهند برد. این برخلاف سیگنال بانک مرکزی است و از اثر آن کم میکنه. نظر شما چیه؟

[mehran23]

بانک های بزرگ کانادا یکی پس از دیگری نرخ بهره اعلامی خود را از چند روز گذشته افزایش داده اند. این امر سبب ساز نگرانی خریداران و مالکین فعلی شده است.
بانک تی دی نخستین بانکی بود که این حرکت را با افزایش نرخ بهره انواع وام های خود شروع کرد. این حرکت تی دی سبب افزایش 45 صدم درصدی نرخ بهره بسته وامی پر تقاضای پنج ساله فیکس هم شد که از 5.14% به 5.59% افزایش یافت. نشنال بنک و CIBC نیز هر کدام نرخ بهره خود را بین 10 تا 30 صدم درصد افزایش داده اند.
سوالی که در ذهن بسیاری نقش می بندد آن است که چرا بانک های بزرگ نرخ بهره خود را افزایش داده اند و چرا حالا؟ دلیل این امر بخشی به خاطر بازده اوراق قرضه کاناداست که در هفته گذشته به یک رکورد هفت ساله به میزان 2.19% رسید و این امر هزینه استقراض بانک ها را افزایش داده است.
اما این امر تمامی ماجرا نیست. حقیقت آن است که میزان تاثیر گذاری این امر در حدود نیمی از افزایش صورت گرفته است و قاعدتا عامل یا عوامل دیگری نیز در این داستان نقش دارند. شاید بانک ها به نوعی می خواهند حاشیه امنیت سودهای خود را بهبود بخشند و یا با این اقدام در صدد آن هستند که افراد بیشتری را به تمایل به نرخ های ثابت تشویق کنند و یا حتی می خواهند مقداری سود خود را افزایش دهند تا بتوانند در این بازار ریسک که عملا قیمت متوسط خانه ها در یکسال گذشته بیش از 10% کاهش یافته است، مقداری ذخیره سازی کنند.
البته تئوری های دیگری نیز در این زمینه وجود دارد، بررسی جدیدی که بانک CIBC انجام داده، نشانگر آن است که تا حدود 47% از وام های مسکونی در سال 2018 به موعد تجدید قرارداد خود می رسند و در شرایط کنونی وام گیرندگان تمایل بیشتری به گرفتن قیمت از جاهای مختلف و یافتن بهترین نرخ بهره ممکن دارند. عملا بانک های مختلف با رصد کردن رفتار یکدیگر سعی دارند که در عین بردن بیشترین سود ممکن در این بازار رقابتی از قافله عقب نمانند. اعتقاد مسئولینTD آن است که هزینه استقراض، شرایط رقابتی و مدیریت ریسک سه عامل اصلی تعیین کننده میزان و چگونگی افزایش نرخ ها می باشند.
مطلب مهم آن است که این افزایش نرخ بهره اکثر خریداران جدید را تحت تاثیر قرار می دهد. واقعیت آن است که این افزایش در نرخ اعلامی بانک ها بوده و بانک ها عملا به اکثر مشتریانی که حائز شرایط باشند نرخ بهره قبلی و یا اندکی بیشتر را ارائه خواهند نمود. اما نکته اصلی آن است که چون نرخ بهره حائز شرایط بودن یا اصطلاحا کوالیفای شدن بالاتر میرود، عملا روی استرس تست جدید که الان برای پنج بانک بزرگ 5.14% هست و احتمال افزایش آن نیز وجود دارد، تاثر گذاشته و کار را سخت تر از قبل خواهد نمود. بررسی ها نشان داده که افزایش 2 صدم درصدی در نرخ احراز شرایط سبب کاهش 1.5% قدرت خرید خواهد شد.
به طور کلی شرایط ایجاد شده جدید از دو طریق افراد را تحت تاثر میگذارند، اول استرس تست سخت تر هم برای خریداران جدید و هم برای کسانی که قصد تجدید قرارداد وام خود را دارند و دوم جریمه های سنگین تر شکستن وام های ثابت.

[zilloo]

برنامه وام نیوکامر:
در کانادا افرادی که نیوکامر یا تازه وارد محسوب می شوند، بالطبع ممکن است هنوز نتوانسته باشند برای خود درآمدی دست و پا کنند. از طرفی ایشان ممکن است علاقه داشته باشند که نسبت به خرید ملک اقدام کرده و خود را از گرفتاری های اجاره نشینی برهانند. برای این دسته از افراد، برنامه ای تحت عنوان نیوکامر در بانکهای کانادا وجود دارد البته با تفاوتهایی. حسن اصلی این برنامه آن است که به شغل و درآمد کانادایی نیازی نمی باشد. این تفاوتها در بانکهای مختلف در بخشهای مختلف است که یکی از آنها مدت زمانی است که یک فرد نیوکامر محسوب میشود. در برخی بانکها این مدت پنج سال و در برخی دیگر سه سال می باشد. تفاوت دیگر میزان وام پرداختی می باشد. عمدتا باید شخص متقاضی یا متقاضیان میزان حداقل سی و پنج در صد مبلغ خرید را خودشان داشته باشند و مابقی را می توانند وام بگیرند. شروط اصلی دیگر داشتن یک سال اقساط وام و مالیات شهرداری ملک در حساب است. این روش یکی از روش های مناسب برای تازه واردین متمایل به خرید می باشد. در صورتی که سوالی وجود دارد یا اطلاعات بیشتری مورد نیاز است بفرمایید.

ممنون از توضیحات بسیار مفیدتان . آیا تمام بانکهای وام دهنده ، این شرط را دارند که داون پیمنت باید ۳ ماه قبل از دادن وام در حساب بماند ؟

[alikanosala]

ممنون از توضیحات بسیار مفیدتان . آیا تمام بانکهای وام دهنده ، این شرط را دارند که داون پیمنت باید ۳ ماه قبل از دادن وام در حساب بماند ؟

هم بانکها هم سایر موسسات از شما پرینت سه ماهه حساب میخوان و اگر ابهامی در سه ماه آخر وجود داشته باشه مثلا پول زیادی به حسابتون واریز شده باشه باید براش توضیحی داشته باشید،یکی از علت ها اینست که وام دهنده ها میخوان مطمین بشن شما در پروسه خرید خانه از کسی یا جایی وام دیگری نگرفته باشید و میزان بدهی های شما بیشتر از حد مجاز ( مطابق رنج درآمد شما) نباشد تا بتوانید از عهده بازپرداخت وام مسکن برآیید.

[mehran23]

خواهش میکنم. نه تمامی بانک ها سه ماه نمیخواهند، برخی از بانک ها یکماه و برخی سه ماه را می خواهند. مطلب مهم دیگر منبع داون پیمنت هست که حتما باید شفاف بوده و مورد قبول بانک باشد. مستند سازی مناسب و دقت در پروسه انتقال موارد مهمی هستند که بایستی رعایت شوند. داشتن مدارک مربوط به منشا پول مثلا قرارداد فروش ملک و رسید صرافی معتبر موارد مهمی هستند.

ممنون از توضیحات بسیار مفیدتان . آیا تمام بانکهای وام دهنده ، این شرط را دارند که داون پیمنت باید ۳ ماه قبل از دادن وام در حساب بماند ؟

[zilloo]

خواهش میکنم. نه تمامی بانک ها سه ماه نمیخواهند، برخی از بانک ها یکماه و برخی سه ماه را می خواهند. مطلب مهم دیگر منبع داون پیمنت هست که حتما باید شفاف بوده و مورد قبول بانک باشد. مستند سازی مناسب و دقت در پروسه انتقال موارد مهمی هستند که بایستی رعایت شوند. داشتن مدارک مربوط به منشا پول مثلا قرارداد فروش ملک و رسید صرافی معتبر موارد مهمی هستند.

اسکوشیا ظاهرا سه ماهه است ، کدام بانک ها یکماهه هستند؟

[mehran23]

البته بانک های مختلف سیاست های مختلفی دارند و در بازه های زمانی عوض می کنند ولی در حال حاضر BMO این وضعیت را دارد.

اسکوشیا ظاهرا سه ماهه است ، کدام بانک ها یکماهه هستند؟

[mehran23]

بانک های بزرگ کانادا در اقدامی مشابه اقدام به ارایه نرخ بهره ای رقابتی برای مدت محدود نموده اند. این اقدام دلایل مختلفی دارد، که یکی از آنها بهم خوردن توازن بین وام های با بهره ثابت و متغیر در ماههای گذشته بین مشتریان بانک ها بوده که دلیل اصلی آن افزایش چند مرحله ای نرخ پرایم می باشد. یک هقته پس از آنکه BMO نرخ بهره متغیر معادل 2/45% که معادل پرایم منهای 1 بود را برای مشتریان جدید و فعلی ارایه داد، بانک TD نرخ پرایم منهای 1/15% را ارایه نمود، البته TD دارای نرخ پرایمی بالاتر از بانک های دیگر می باشد. همزمان بانک اسکوشیا پرایم منهای 1 و HSBC با اقدامی جسورانه تر پرایم منهای 1/06% را ارایه کرده است. هر ساله با فرا رسیدن بهار بازار، وام نیز حال و هوای تازه ای میگیرد و رقابت بین بانکها افزایش می یابد.